論爛尾樓在固定合同價(jià)模式下的結(jié)算方法

最近接到一些案例，房地產(chǎn)公司因無力完成在建項(xiàng)目造成爛尾，且無任何補(bǔ)償措施及續(xù)建能力，地方政府為減小已支付房款群眾的損失，對(duì)該地產(chǎn)公司進(jìn)行清場(chǎng)工作，清場(chǎng)前大致工作有以下幾條：

一、成立由縣級(jí)及以上政府為牽頭單位的工作小組，成員組成為：公安局、財(cái)政局、審計(jì)局、住建局、房管局、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)等，清算對(duì)象為：地產(chǎn)公司、施工單位、勞務(wù)及分包單位等。

二、首先由會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)該房產(chǎn)開發(fā)公司涉及在建項(xiàng)目資金往來進(jìn)行梳理，進(jìn)一步確定資金使用情況，工作組根據(jù)該情況分析是否有抽逃、抽調(diào)資金行為后采取相關(guān)措施。

三、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)已完工程造價(jià)及應(yīng)完成未完工程造價(jià)進(jìn)行分析并出具成果文件。

這里面涉及數(shù)據(jù)很多，目標(biāo)是很清楚的，購(gòu)房群眾交了多少錢，銀行貸了多少錢，該項(xiàng)目是否收支平衡等，我們不做過多解讀與分析。

本次主要對(duì)其中造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)所扮演的角色及工作思路進(jìn)行討論，造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)在該類型的項(xiàng)目中起到至關(guān)重要的作用，為工作組對(duì)于造成爛尾后無力續(xù)建的房產(chǎn)開發(fā)公司如何處理提供重要且科學(xué)的技術(shù)及數(shù)據(jù)支持。

那么，作為造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)入該項(xiàng)目后，我們?cè)撊绾伍_展工作呢？

第一步：收集相關(guān)資料，這是所有建安項(xiàng)目開展造價(jià)咨詢工作前的第一步，資料清單如下（包含不僅限于）：

1、立項(xiàng)文件如項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及可研批復(fù)等（如果有）；

2、招投標(biāo)資料（如果有）；

3、施工總承包合同（如果有）、分包合同及工程施工有關(guān)的其他合同等；

4、經(jīng)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)及專項(xiàng)方案；

5、經(jīng)審核通過的施工藍(lán)圖紙質(zhì)版及電子版；

6、圖紙會(huì)審記錄；

7、各地塊樓棟詳細(xì)施工節(jié)點(diǎn)時(shí)間；

8、施工材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)單、入庫(kù)單等；

9、施工日志、監(jiān)理日志、隱蔽驗(yàn)收記錄及分部分項(xiàng)驗(yàn)收記錄等。

這里必須強(qiáng)調(diào)一下：

其一、提供資料前應(yīng)召開以工作組為代表并要求必須到場(chǎng)的單位有房產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)部門（如商務(wù)部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部等）代表、施工總承包及分包單位相關(guān)部門代表（如項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、商務(wù)部、預(yù)算部、資料部等）組成的會(huì)議。針對(duì)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)要求提供的上述資料限期提供，若有意隱瞞或不予提供的，我們可以不強(qiáng)調(diào)必須提供，只告訴他們?nèi)籼峁└阌跍?zhǔn)確快速解決問題，現(xiàn)階段不提供那么將來將來出具成果文件后再提供也不予接收，并讓各方參會(huì)人員在會(huì)議記錄簽字確認(rèn)上述內(nèi)容；

其二、讓開發(fā)公司及總、分包單位分別簽署報(bào)送承諾函，承諾所報(bào)送資料的真實(shí)、完成、有效性，并承諾自報(bào)送之日起所有遺落的與此項(xiàng)目工程造價(jià)相關(guān)的資料及文件不再作為本項(xiàng)目造價(jià)核算的依據(jù)。

第二步：根據(jù)收集到的資料分門別類編制工作計(jì)劃，該工作計(jì)劃要分別體現(xiàn)各階段工作成果提交的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以便于工作組及時(shí)掌控相關(guān)進(jìn)度。

第三步：建模提量。此處應(yīng)注意無論該項(xiàng)目是否完工，均應(yīng)按圖紙及變更建全模型，以便與區(qū)分已完工程量與未完工程的分別提量工作。

第四步：核價(jià)。對(duì)于項(xiàng)目核價(jià)，首先不是看該項(xiàng)目開發(fā)商與總、分包單位的合同約定，這時(shí)候我們要知道我們的委托方是政府主導(dǎo)的工作小組，要嚴(yán)格按照委托要求進(jìn)行工作，而非一廂情愿的做一個(gè)工程結(jié)算文件。一般此類情況的委托內(nèi)容基本是核算該項(xiàng)目已完工程與應(yīng)完未完工程的建安費(fèi)用。

那么，這時(shí)還應(yīng)該同委托方核實(shí)是基于什么規(guī)則下的計(jì)算，比如是基于該區(qū)域清單定額模式按實(shí)際工程量發(fā)生計(jì)算，還是按房產(chǎn)開發(fā)公司與總、分包單位簽署的各類合同核算？

這時(shí)工作組的意見不一定是統(tǒng)一的，有委托方依據(jù)合同直接計(jì)算已完項(xiàng)目造價(jià)的，也有委托依據(jù)相關(guān)已發(fā)生的合同文件進(jìn)行核算的。我們可以分別針對(duì)相關(guān)委托闡述各種方法的利弊，由工作組給出書面決定后實(shí)施下步工作，避免成果文件反復(fù)修改給各方造成不必要的損失。

核價(jià)是此類項(xiàng)目決定性的一個(gè)階段，我們本次按依據(jù)已發(fā)生的合同文件為例進(jìn)行計(jì)算，房產(chǎn)公司與總、分包一般會(huì)簽署固定總價(jià)合同＋簽證變更模式，此類合同模式是爛尾項(xiàng)目工程造價(jià)中最頭疼的一類。

專業(yè)人員很容易理解，但我們面對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)可不一定是科班出身，我們講技術(shù)，他門可能跟你講政治，針對(duì)此種情況我們可以給領(lǐng)導(dǎo)舉例說明：如我們購(gòu)買一個(gè)果籃定價(jià)100元，果籃中有橘子、蘋果、葡萄、香蕉若干，但售賣方給我們果籃時(shí)把一串葡萄中的一部分，以及里面的蘋果拿走了幾個(gè)。那么，這個(gè)時(shí)候我們?cè)谕饨邮艿那闆r下應(yīng)該扣掉多少錢才合理呢？

開發(fā)方與施工總、分包單位簽訂合同時(shí)一般會(huì)按建筑面積多少錢/每平方米進(jìn)行約定，合同若如約完成，倒?fàn)幾h不大，但爛尾工程有可能主體也未完成，部分地庫(kù)也未完成，二次結(jié)構(gòu)和外保溫等均未完成，但合同是按建筑面積核算，根據(jù)這種情況我們現(xiàn)階段最合適的算法是比例法，按國(guó)家現(xiàn)行定額參照收到的各種有效資料進(jìn)行核算。

公式如下：

那么，基于開發(fā)商與施工單位總、分包固定總價(jià)結(jié)算的合同模式下，計(jì)算公式如下：

以上公式也就是說果籃內(nèi)所有不同類型的水果，我們分門別類在同等時(shí)間、同等條件的市場(chǎng)價(jià)主導(dǎo)下，分別算出各個(gè)水果多少錢一斤，再算出花費(fèi)100元的果籃一共多少斤，被拿掉的各類水果分別多少斤、多少錢，就可以計(jì)算出拿掉的部分占總金額的多少比例了。

第五步：出具成果文件

成果文件中文字報(bào)告部分更是重中之重，我們要做到讓不懂本專業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)通過對(duì)本報(bào)告的描述了解項(xiàng)目的全貌。編織成果文件中依據(jù)的各類文件一定要羅列清楚，各階段的信息價(jià)、市場(chǎng)價(jià)、詢價(jià)等價(jià)格依據(jù)文件的采納要做到數(shù)出有據(jù)，除了開展此項(xiàng)工作過程中應(yīng)該作為附件裝訂在報(bào)告中的文件外，對(duì)于其中所有的技術(shù)支撐與參考類的文件也要作為報(bào)告的附件一并裝訂成冊(cè)。

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