論爛尾樓在固定合同價模式下的結算方法
最近接到一些案例，房地產(chǎn)公司因無力完成在建項目造成爛尾，且無任何補償措施及續(xù)建能力，地方政府為減小已支付房款群眾的損失，對該地產(chǎn)公司進行清場工作，清場前大致工作有以下幾條：
一、成立由縣級及以上政府為牽頭單位的工作小組，成員組成為：公安局、財政局、審計局、住建局、房管局、律師事務所、會計師事務所、造價咨詢機構等，清算對象為：地產(chǎn)公司、施工單位、勞務及分包單位等。
二、首先由會計師事務所對該房產(chǎn)開發(fā)公司涉及在建項目資金往來進行梳理，進一步確定資金使用情況，工作組根據(jù)該情況分析是否有抽逃、抽調(diào)資金行為后采取相關措施。
三、造價咨詢機構對已完工程造價及應完成未完工程造價進行分析并出具成果文件。
這里面涉及數(shù)據(jù)很多，目標是很清楚的，購房群眾交了多少錢，銀行貸了多少錢，該項目是否收支平衡等，我們不做過多解讀與分析。
本次主要對其中造價咨詢機構所扮演的角色及工作思路進行討論，造價咨詢機構在該類型的項目中起到至關重要的作用，為工作組對于造成爛尾后無力續(xù)建的房產(chǎn)開發(fā)公司如何處理提供重要且科學的技術及數(shù)據(jù)支持。
那么，作為造價咨詢機構進入該項目后，我們該如何開展工作呢？
第一步：收集相關資料，這是所有建安項目開展造價咨詢工作前的第一步，資料清單如下（包含不僅限于）：
1、立項文件如項目建議書、項目可行性研究報告及可研批復等（如果有）；
2、招投標資料（如果有）；
3、施工總承包合同（如果有）、分包合同及工程施工有關的其他合同等；
4、經(jīng)批準的施工組織設計及專項方案；
5、經(jīng)審核通過的施工藍圖紙質(zhì)版及電子版；
6、圖紙會審記錄；
7、各地塊樓棟詳細施工節(jié)點時間；
8、施工材料進場報驗單、入庫單等；
9、施工日志、監(jiān)理日志、隱蔽驗收記錄及分部分項驗收記錄等。
這里必須強調(diào)一下：
其一、提供資料前應召開以工作組為代表并要求必須到場的單位有房產(chǎn)開發(fā)商相關部門（如商務部、預算部、財務部等）代表、施工總承包及分包單位相關部門代表（如項目經(jīng)理、技術負責人、商務部、預算部、資料部等）組成的會議。針對造價咨詢機構要求提供的上述資料限期提供，若有意隱瞞或不予提供的，我們可以不強調(diào)必須提供，只告訴他們?nèi)籼峁└阌跍蚀_快速解決問題，現(xiàn)階段不提供那么將來將來出具成果文件后再提供也不予接收，并讓各方參會人員在會議記錄簽字確認上述內(nèi)容；
其二、讓開發(fā)公司及總、分包單位分別簽署報送承諾函，承諾所報送資料的真實、完成、有效性，并承諾自報送之日起所有遺落的與此項目工程造價相關的資料及文件不再作為本項目造價核算的依據(jù)。
第二步：根據(jù)收集到的資料分門別類編制工作計劃，該工作計劃要分別體現(xiàn)各階段工作成果提交的時間節(jié)點，以便于工作組及時掌控相關進度。
第三步：建模提量。此處應注意無論該項目是否完工，均應按圖紙及變更建全模型，以便與區(qū)分已完工程量與未完工程的分別提量工作。
第四步：核價。對于項目核價，首先不是看該項目開發(fā)商與總、分包單位的合同約定，這時候我們要知道我們的委托方是政府主導的工作小組，要嚴格按照委托要求進行工作，而非一廂情愿的做一個工程結算文件。一般此類情況的委托內(nèi)容基本是核算該項目已完工程與應完未完工程的建安費用。
那么，這時還應該同委托方核實是基于什么規(guī)則下的計算，比如是基于該區(qū)域清單定額模式按實際工程量發(fā)生計算，還是按房產(chǎn)開發(fā)公司與總、分包單位簽署的各類合同核算？
這時工作組的意見不一定是統(tǒng)一的，有委托方依據(jù)合同直接計算已完項目造價的，也有委托依據(jù)相關已發(fā)生的合同文件進行核算的。我們可以分別針對相關委托闡述各種方法的利弊，由工作組給出書面決定后實施下步工作，避免成果文件反復修改給各方造成不必要的損失。
核價是此類項目決定性的一個階段，我們本次按依據(jù)已發(fā)生的合同文件為例進行計算，房產(chǎn)公司與總、分包一般會簽署固定總價合同＋簽證變更模式，此類合同模式是爛尾項目工程造價中最頭疼的一類。
專業(yè)人員很容易理解，但我們面對的領導可不一定是科班出身，我們講技術，他門可能跟你講政治，針對此種情況我們可以給領導舉例說明：如我們購買一個果籃定價100元，果籃中有橘子、蘋果、葡萄、香蕉若干，但售賣方給我們果籃時把一串葡萄中的一部分，以及里面的蘋果拿走了幾個。那么，這個時候我們在同意接受的情況下應該扣掉多少錢才合理呢？
開發(fā)方與施工總、分包單位簽訂合同時一般會按建筑面積多少錢/每平方米進行約定，合同若如約完成，倒爭議不大，但爛尾工程有可能主體也未完成，部分地庫也未完成，二次結構和外保溫等均未完成，但合同是按建筑面積核算，根據(jù)這種情況我們現(xiàn)階段最合適的算法是比例法，按國家現(xiàn)行定額參照收到的各種有效資料進行核算。
公式如下：
那么，基于開發(fā)商與施工單位總、分包固定總價結算的合同模式下，計算公式如下：
以上公式也就是說果籃內(nèi)所有不同類型的水果，我們分門別類在同等時間、同等條件的市場價主導下，分別算出各個水果多少錢一斤，再算出花費100元的果籃一共多少斤，被拿掉的各類水果分別多少斤、多少錢，就可以計算出拿掉的部分占總金額的多少比例了。
第五步：出具成果文件
成果文件中文字報告部分更是重中之重，我們要做到讓不懂本專業(yè)的領導通過對本報告的描述了解項目的全貌。編織成果文件中依據(jù)的各類文件一定要羅列清楚，各階段的信息價、市場價、詢價等價格依據(jù)文件的采納要做到數(shù)出有據(jù)，除了開展此項工作過程中應該作為附件裝訂在報告中的文件外，對于其中所有的技術支撐與參考類的文件也要作為報告的附件一并裝訂成冊。
